不少人继承了父母留下的房产后，第一反应是挂牌出售。但继承的房子能不能直接卖，里面有几个关键环节容易被忽略，处理不好会导致交易卡住甚至产生纠纷。

继承从被继承人死亡时开始，继承人依法取得房屋所有权。但处分继承的不动产，必须先办理登记手续。根据《民法典》规定，因继承取得物权的，处分该物权时依照法律规定需要办理登记的，未经登记不发生物权效力。也就是说，房子虽然在法律上已经归继承人所有，但要想卖给别人并完成过户，必须先把房子从被继承人名下过户到继承人名下，拿到新的不动产权证后才能正常交易。

如果房屋由多个继承人共同继承，出售时还涉及共有人同意的问题。按份共有的房屋，出售需经占份额三分之二以上的共有人同意；共同共有的房屋，则需全体共有人一致同意。实践中常见的情况是，兄弟姐妹几人共同继承一套房，其中一人想卖、其他人不同意，这时候想卖的一方不能擅自处分，只能通过协商折价补偿或者起诉分割共有物的方式解决。

税费方面也是很多人关心的问题。继承房产再出售，个人所得税按转让收入减去原值和合理费用后的差额征收20%。不过有一个重要的免税条件：如果这套房是继承人家庭名下唯一住房，且自被继承人购房之日起已满五年，也就是常说的"满五唯一"，可以免征个人所得税。其他如契税、增值税及附加，则按照正常二手房交易政策缴纳。

还有一点需要提醒：继承过户本身不征收契税和个人所得税，法定继承人继承房屋只需缴纳登记费和印花税等少量费用。真正产生大额税费的环节是继承之后的再次出售，所以在决定是否出售以及定价时，应当把税费成本提前算清楚。

【黄林奎律师 ｜南京继承律师 南京遗产继承律师】

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